本文的一个版本首次出现在戴安娜·奥利克 (Diana Olick) 的 CNBC Property Play 时事通讯中。 Property Play 为房地产投资者（从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司）提供了新的和不断变化的机会。报名要接收未来的版本，请直接发送到您的收件箱。
亿万富翁巴里·斯特恩利希特 (Barry Sternlicht) 是喜达屋资本集团 (Starwood Capital Group) 的董事长兼首席执行官，是一位传奇的传统房地产投资者。布伦丹·华莱士 (Brendan Wallace) 是一位企业家，他是 Fifth Wall 的联合创始人，这是一家投资房地产技术和脱碳房地产的风险投资公司。两人第一次见面是在健身房。现在，华莱士可以说斯特恩利希特是一位导师——也是第五墙的投资者——而斯特恩利希特开玩笑说华莱士是他的教练。
他们共同让 CNBC Property Play 难得一睹老派商业房地产投资如何转向新技术驱动的世界秩序，以及新的世界秩序如何仍然依赖于过去的经验教训。
以下是对话中的一些要点，为了清晰和长度而进行了编辑：
论商业地产投资
星光：我们经历了 500 个基点、相当快的利率上涨，大多数投资人都必须为此付出一些代价，无论房地产收益率上升还是没有适当对冲。你的成本增加了，你的开支增加了，他们从资产中抽走了大量现金流，而这些现金流本来可以用于修复资产。现在这种情况已经过去了，毫无疑问利率正在下降。 ……明年五月，杰罗姆 [Powell] 将会出去 [as Federal Reserve Chairman]，如果不同意降低工资，没有人会得到这份工作。
我认为他们应该降低利率。我认为我们看到的通货膨胀与关税有关。它将继续。到第四季度，情况可能会变得更糟，届时新库存上架，关税将不再被忽视。
华莱士：巴里提到的利率上涨，从本质上来说影响了自营科技，因为所有科技公司，所有亏损企业，都同时重新评级。与此同时，商业地产的需求停止了。
我想说的是，除此之外，房地产公司在过去四年中投资的很大一部分是围绕脱碳工作，因此试图遵守新的碳中和法……并预测这种脱碳浪潮。我觉得与 [President Donald] 王牌在选举中，感觉就像他们获得了通行证，当然是四年。
关于人工智能和数据中心
星光：我们可能有 200 亿美元专门用于 [the data center] 空间。我认为这是一个与你想象的不同的问题。我们大多数人在获得超大规模租赁之前不会进行建设。所以我们从亚马逊、微软、谷歌、甲骨文那里得到了租约。我们现在关注的是租户的信用度，尤其是甲骨文，因为甲骨文在后台进行所有这些交易 [ChatGPT]，而 Chat 是一家不赚钱的初创公司，需要数千亿美元才能发展到他们想要的规模。
毫无疑问，人工智能将改变整个世界，而且改变的速度比我们以前见过的任何东西都快得多，比互联网快得多，当然也比工业革命快得多。这对我来说很可怕。我的意思是，我并没有那么自满。我看看……我们如何花钱，以及我可以用人工智能代理做什么，就像我今天对人类所做的那样，这对人们来说是可怕的。我认为我们必须让人们离开，对吗？一个聊天机器人可以完成 15 个人的工作，每月花费 36 美元。
华莱士：我试图追踪大型科技公司之间、数字基础设施提供商之间发生的所有这些拜占庭式的、有点乱伦的承诺，实际上很难追踪谁最终将为此付出代价，但最终必须由经济来支付。
严格测试其是否有意义的方法是，如果你查看填充所有正在生产或已宣布投入生产的数据中心所需的人工智能计算量，然后你假设科技公司必须在此基础上赚取一些利润来证明其合理性，但现在他们还没有这样做，但我们假设他们必须这样做。考虑你想要的任何利润，假设这就是流向大型语言模型和人工智能的收入。如果你进行数学计算，这将占今天美国 GDP 的百分之多少？我担心它可能相当于美国 GDP 的 120%。
关于他们的下一个赌注
星光：实际上，我们正在欧洲大力投资。不在这里。他们已经完成了刺激计划。他们的利率很低。他们确实没有通货膨胀。他们没有关税。太神奇了，从欧洲和中东回来后，我在欧洲买的所有东西都比现在在这里便宜。
华莱士：纽约市。人们高估了这些政治氛围转变的持久性。在选举特朗普后的两年内，我们选举了 [Zohran] 马姆达尼管理纽约，我只是认为这些事情是辩证地发展的。从长远来看，纽约将变得非常有价值。所以如果我是一个赌徒，我未来四年不需要回报，我会赌纽约。
