本文的一个版本首次出现在戴安娜·奥利克 (Diana Olick) 的 CNBC Property Play 时事通讯中。 Property Play 为房地产投资者（从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司）提供了新的和不断变化的机会。报名要接收未来的版本，请直接发送到您的收件箱。
自疫情爆发以来，美国办公市场一直处于混乱状态，当时工人们首次被命令回家。有些人，尤其是年轻的工人，再也没有回来——导致许多办公楼半满或空着。
然而，根据世邦魏理仕的数据，第三季度写字楼整体空置率下降了 20 个基点至 18.8%。尽管这一数字仍处于历史高位，但这标志着自 2020 年第一季度新冠疫情在美国蔓延以来，空缺职位首次出现同比下降
报告称，在金融服务和科技公司的推动下，上季度的租赁活动超过了五年季度平均水平。建筑管道数量也有所下降，并有望创下十多年来的最低年度总量。
“我确实认为我们已经触底。我认为我们会在 2024 年触底。”欧文·托马斯 (Owen Thomas) 说道美国最大的写字楼房地产投资信托基金 BXP（前身为波士顿地产）首席执行官“写字楼业务的部分而非全部正在发生许多积极的事情。”
这些积极因素之一是较低的利率。托马斯说，资本正在回到办公房地产，首先是债务方面，目前已经有几笔大型债务证券化。他表示，BXP 刚刚完成了纽约市和波士顿高端办公楼的单一资产证券化。
BXP 几乎完全投资于顶级市场，其许多租户从事金融和法律服务业。托马斯说，这是另一个积极因素。金融服务公司的盈利大幅增长，部分归功于人工智能。这些公司也倾向于比其他公司更多地使用他们的空间。
托马斯说：“这些领先的公司希望让他们的员工回到办公室，当然，他们可以强制这样做，但他们真正想要的是他们希望他们的员工愿意回到办公室。” “这就是为什么你会看到办公业务出现这种分歧，领先公司租赁的优质建筑与其他公司租赁的建筑之间存在分歧，而其他建筑的表现几乎不如我们所说的行业中首要的工作场所部分。”
“首要”层大致定义为前 10% 的建筑物。 Thomas 表示，这些建筑的空置率远低于市场其他地区，BXP 开展业务的城市平均空置率为 11%，并补充说这些市场的租金要价高出 55%。
然而，优质建筑并不总是新建筑。它们也是位于理想位置的建筑，尤其是交通便利的地方。二线建筑的业主也出现了与所谓的甲级房产竞争的新动力。
托马斯说：“如今，许多写字楼业主的战略是，我们并不是想成为一流的工作场所提供商，而是想成为最好的 B 楼提供商。” “他们正在修缮他们的建筑物。他们正在提供一些便利设施，并且他们正在提供更以价值为导向的价格点。所以我认为很多需求都会流向这一点。”
他补充说，就 BXP 而言，它对收购这些建筑物并不是特别感兴趣。相反，它正在将投资资金投入到新的开发项目中，最近在纽约市麦迪逊大道 343 号启动了一个耗资 20 亿美元的项目。托马斯表示，即使施工时间很长，最终的产量也远远好于现有的、甚至价格低廉的建筑。
对于当选市长佐兰·马姆达尼(Zohran Mamdani)对该市房地产的影响，托马斯非常谨慎乐观。
“我们在任何一个社区的成功都取决于我们社区的成功，所以如果这个城市不成功，我们也不能成功。我们希望尽我们所能帮助他弄清楚他作为候选人所承诺的一些事情，”托马斯说，特别提到了住房负担能力和公共安全。
托马斯说：“我坐在这里并不是说我认为这必然是积极的，但我确实认为，考虑到国家对许多事情拥有批准权，以及我看到他做出的一些早期决定，比如重新任命警察局长，我认为其中一些决定让我们对这一结果可能会是什么样子感到建设性。”
他确实指出纽约市在办公楼改建住宅方面的领先地位可以作为其他城市的典范，并表示由于租金如此之高，这些交易在财务上是有效的。纽约还为开发商提供了税收优惠，托马斯称这令人鼓舞。
托马斯说，对于全国其他地区来说，改造并不能解决办公室空置问题。
“办公楼市场总体上已经过度建设。将会有一些建筑物被拆除并改造成其他东西。我们正在郊区进行一些工作，”托马斯说。 “但是当人们开始讨论这个话题时，他们认为这就是答案。
“这将是一个答案。但这不是答案，”他说。
