美国总统唐纳德·特朗普提出的 50 年期抵押贷款对于许多寻求以负担得起的方式进入房地产市场的美国首次购房者来说可能听起来很有吸引力。
但许多行业观察家对延长大多数美国人签署的 30 年贷款期限的想法表示反对。
而且这种想法不太可能很快在加拿大获得关注，因为过去二十年加拿大的摊销期限已经缩短。
特朗普本周早些时候在他的社交媒体网站上发表了一篇帖子，首次提出了这个想法 前总统富兰克林·德拉诺·罗斯福的照片位于“30 年期抵押贷款”标题下，旁边的照片位于“50 年期抵押贷款”标题下。
随后，联邦住房金融局局长比尔·普尔特发表了一篇文章，他表示，更长的抵押贷款将“彻底改变游戏规则”。与此同时，白宫表示，延长摊销期限可以缓解住房负担能力压力。
“这意味着你每月支付的费用会减少，”特朗普在接受福克斯新闻采访时表示。 “你需要在更长的时间内支付。这不像是一个大因素。可能会有一点帮助。”
效益和成本
宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产和金融学教授 Joseph Gyourko 表示，50 年期抵押贷款既有好处也有成本。
他说，好处是显而易见的，这与特朗普的观点相呼应，即每月抵押贷款支付会更低。但成本包括在贷款期限内支付“多得多”的抵押贷款利息。
例如，根据美联社的计算，一个人购买一套价值 415,200 美元的房屋（美国 9 月份房屋的平均售价），与 30 年期抵押贷款相比，在 50 年期抵押贷款期间将多支付约 389,000 美元的利息。
“你支付利息的原因是你的贷款摊销速度非常非常慢，”吉尤科说。 “大部分早期付款都是利息，而不是本金。
“你基本上只是在很长一段时间内支付利息，”他说。“所以我会告诉我 20 多岁的孩子们，不要这样做。我只是认为风险不值得收益。”
吉尤科表示，负担能力的真正问题不是需求，而是供应不足。
“这是需求方的干预，我认为我们应该集中精力尝试建设更多。”
理查德·肯特·格林，大学教授一位 50 岁的南加州马歇尔商学院院长、住房市场、住房政策和抵押贷款融资专家表示年抵押贷款会减少还款额，但可能只会减少一小部分。
“我们不知道的一件事是 50 年期债券的利息是多少 [loan] 相对于30年期贷款。我们知道它会更高。我们不知道高多少。
“因此，根据利率的不同，您的储蓄可能只有百分之二、百分之三，甚至可能更少。”
噱头多于解决方案
与此同时，格林表示，50 年期贷款的持有者将非常有效地建立房屋净值 慢慢地。 “因此，如果市场状况发生变化、房价下跌，你将更容易违约。”
他表示，他认为特朗普的提议更多地是“一个噱头，而不是一个解决方案”。
Ratehub.ca 的抵押贷款专家佩内洛普·格雷厄姆 (Penelope Graham) 表示，就加拿大而言，与美国相比，加拿大的抵押贷款处理方式存在根本差异。
“主要原因是加拿大的风险规避，”她说。
许多加拿大人不知道早期抵押贷款续签和定期抵押贷款续签之间的区别，但了解它可以为您节省数千美元。Mark Ting 与我们一起解释主要区别，并分享他在锁定自己的抵押贷款时使用的策略。
格雷厄姆说，在美国，人们几十年来都被锁定在相同的利率上，在此期间可能根本不会更新抵押贷款，而在加拿大，抵押贷款持有人可能会在 25 或 30 年内更新抵押贷款三到四次。
她解释说，这些差异是由于每个国家的抵押贷款融资方式造成的。在美国，抵押贷款机构将抵押贷款捆绑为投资，并将其作为抵押贷款支持证券出售。
“他们这样做的原因是，它可以降低实际金融机构的风险。并且可以帮助他们实际为这些贷款提供资金，”她说。 ”正是由于这种结构，他们才能提供这些真正的长期贷款。”
在罐头根据 ada 的规定，抵押贷款是以存款业务为基础的——例如储蓄账户和担保投资证。
“这些风险的期限通常是五到十年。他们实际上只能安全地做到五到十年。”格雷厄姆说。
“在美国，他们有很多证券化贷款出售给投资者。但在加拿大，一切都必须以实际存款为基础。”
格雷厄姆表示，加拿大不太可能考虑延长其最大摊销期限。
“早期有一些讨论，但并没有真正消失。”
早在 2007 年，哈珀政府就允许加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 为抵押贷款提供长达 40 年摊销期限的保险。但不到一年后，在美国抵押贷款危机和金融危机的阴影下，渥太华收紧了规定，将摊销期限缩短至 35 年。
而且摊销期持续缩短。
格雷厄姆表示，政府分阶段采取了这一举措，但最终将有保险借款人的摊销期限控制在目前的 25 年，无保险借款人的摊销期限为 30 年。
她说，政府去年稍微放松了政策，但仅限于有保险的首次购房者，允许他们摊销长达 30 年。
“但这确实是我们所看到的对摊销期限的唯一调整。而且他们不太可能倒退并广泛采用 40 年摊销法，”她说。
“原因是，抵押贷款期限越长，其固有的风险和成本就越高。”
联邦政府允许首次购房者使用有保险的新建房屋抵押贷款还款期限更长。 Andrew Chang 探讨了针对潜在房主的 30 年摊销期与之前 25 年摊销期规则的优缺点。更正：在该视频的 1:38 处，我们错误计算了 500,000 美元的 20% 为 125,000 美元。这是 100,000 美元。为了清晰起见，它已被编辑掉。
加拿大抵押贷款专业人士协会在给 CBC 新闻的一份声明中表示，长期以来一直主张将保险摊销期限从 25 年延长至 30 年，并继续鼓励联邦政府将这一选择范围扩大到所有买家。
但它承认“任何对更长摊销期限的考虑都必须仔细权衡，以保护我们系统的稳定性和完整性。”
抵押贷款专家罗恩·巴特勒表示，虽然政府对摊销进行了一些修改，但事实证明政府不愿意做出这种改变。
“政府喜欢价格下降。他们不想人为刺激摊销期为 40 或……50 年。”
然而，他相信他们已经达到了可以允许 30 年摊销的程度 所有人的时期。
“还没有，但很快就会到来。”巴特勒说道。 “但短期内就这样了。”
