弗吉尼亚州里士满的露天零售中心。
由努文提供
本文的一个版本首次出现在戴安娜·奥利克 (Diana Olick) 的 CNBC Property Play 时事通讯中。 Property Play 为房地产投资者（从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司）提供了新的和不断变化的机会。报名要接收未来的版本，请直接发送到您的收件箱。
可以轻描淡写地说零售房地产经历了一段艰难的时期。它始于电子商务的诞生，并随着 Covid-19 大流行而升级。考虑到零售业的各个子行业，从大型室内购物中心到大型卖场中心，再到以杂货店为主的露天购物中心，其复苏已经支离破碎。
Nuveen Real Estate 全球主管查德·菲利普斯 (Chad Phillips) 负责超过 1,400 亿美元的商业房地产股权和债务投资，他表示，最后一个子行业是当今的巨大机遇。
菲利普斯说：“过去两年我们非常倾向于这种有弹性的露天策略。”
那是杂货店，也许还有 CVS 和披萨店之类的。 CoStar Group 的数据显示，2016 年初这些空间的空置率为 7.8%，但到今年年初已降至 4.4%。
“它在新冠疫情中幸存下来。它在亚马逊效应中幸存下来，”菲利普斯说。 “我们以杂货店为主的露天投资组合中位置优越的出租率超过 95%。”
菲利普斯说，每当有租户关门时，由于需求如此强劲，努文就能迅速填补空位。
他承认，美国的零售房地产长期以来一直处于过度建设状态，最终，开发商变得更加自律，尤其是随着电子商务的诞生。这导致了今天的修正，造成了供应不足。
“这 [capitalization] “你可以以相当有吸引力的价格购买它们，”菲利普斯说。“所以总回报是不错的。您购买的价格远低于重置成本。所以你把所有这些放在一起，这是一个非常有弹性的、基本的房地产需求，我们可以通过它获得强劲的、经过风险调整的回报。”
虽然大型室内购物中心的客流量正在上升，尤其是在高端购物中心，但菲利普斯表示，他喜欢这个较小的领域，因为它们是“小型交易”。您可以轻松出售它们。它们是液体。商场则不然。
这也是一个简单的供需因素。 Nuveen 表示，大约 15 年前，房地产投资者对零售的配置比例超过 30%，但由于回报疲软，这一比例下降至 10%。现在，在过去的 12 个月里，回报率正在改善，投资者又开始关注。
“我不会说他们会大量涌回，但我们今年迄今已经筹集了资金 [for] 菲利普斯说：“基于便利的零售业拥有 14 亿美元的杠杆股本。这使我们对此类策略的购买力超过 25 亿美元。”所以，是的，我确实认为投资者正在转头。”
这并不是说该行业与其他行业一样并非没有风险。经过几年的优异表现后，它开始放缓。
CoStar Group 美国零售分析全国总监 Brandon Svec 在最近的一份公司通讯中写道：“经过五年的持续需求和租金增长，基本面正在疲软。”他指出，杂货店露天空间的空置率已连续三个季度上升。 （尽管它们仍接近历史低点。）
但斯维克补充说，更广泛的零售租赁环境讲述了一个不同的故事。
斯维克表示：“预计未来几年不会增加新的零售空间，而且供应状况接近历史紧张水平，零售商将继续积极寻找新地点。”
他还表示，人们对整体经济状况、消费者信心和消费者支出感到担忧。
杂货店为主的露天行业在经历了前几年的强劲租金增长后，今年已陷入停滞，年租金增长为十多年来最弱。斯维克强调，这与前几年明显不同。
菲利普斯表示，这就是为什么该策略要求投资者对房产特别挑剔。
消费者的信心起伏不定，这会影响他们是否去这些中心喝咖啡或做美甲。现有的客户群，即那些储蓄率较高且能够承受较高失业率的客户群，对于选择投资地点至关重要。
菲利普斯表示，他寻找的标准包括平均家庭收入超过 10 万美元以及主要是受过良好教育的千禧一代人口。
他表示，投资者之间的竞争正在加剧，但还没有达到无法完成好交易的程度，并引用了两位数的低回报率。
他补充说，新建筑的低水平有助于降低空置率，并且这些空间吸引了持续的人群。
菲利普斯说：“我确实认为这很大程度上取决于便利性以及走在便利之路上，这就是我们想要投资的地方。”
