一个大型工业仓库的货架上堆满了包裹，两名穿着安全装备的工人正在行走并检查仓库。已利用的空间体现了效率和系统的库存管理。
维塔亚·巴松辛 |时刻|盖蒂图片社
本文的一个版本首次出现在戴安娜·奥利克 (Diana Olick) 的 CNBC Property Play 时事通讯中。 Property Play 为房地产投资者（从个人到风险投资家、私募股权基金、家族办公室、机构投资者和大型上市公司）提供了新的和不断变化的机会。报名要接收未来的版本，请直接发送到您的收件箱。
经过疫情驱动的激增和随后的回调后，仓库房地产的供需终于开始达到平衡，并显示出新的生命迹象。
电子商务作为近期繁荣周期的主要驱动力，当然还没有消失，但越来越多的人正在回归实体店。仓库租户现在更关注效率、电力和位置，而不是面积。
新开发放缓，联邦政策推动制造业外包，这有助于该行业应对仍然较高的利率和经济不确定性。租金涨幅不再像几年前那样剧烈，而且在一些市场，由于供应过剩，租金实际上略有下降。
“工业地产租金出现稳定迹象，表明市场环境更加平衡，”商业抵押贷款董事总经理朱迪·瓜里诺(Judy Guarino)表示。 摩根大通，在给投资者的一份说明中。
以下是 2026 年仓库需要注意的事项。
大盒子
大型仓库子行业是指作为物流、存储和电子商务履行中心的大型现代化配送和仓储设施。它约占美国工业仓库总面积的四分之一
行业数据显示，空置率接近周期性峰值，而新建筑正在收缩。高力国际最新研究显示，今年上半年新增供应仍超过新增需求，但差距有所缩小。第三方物流公司，包括代表客户运输货物的 Ryder 和 DHL 等送货服务公司，正在引领这一需求。
高力工业服务全国总监斯蒂芬妮·罗德里格斯（Stephanie Rodriguez）表示：“第三季度的需求量远远超过了整个上半年，这是另一个非常有力的指标，表明供需开始更加平衡。”
高力国际的数据显示，今年上半年，20 个最大市场的大型购物中心整体空置率上升了 19 个基点，达到 11%。 2025 年上半年新增供应总量为 4800 万平方英尺，远低于 2023 年周期高峰期竣工的 3.3 亿平方英尺。租金预计在短期内稳定，然后再次开始增长。
大型仓库是整个仓库房地产市场的主要部分，特别是受到寻求高效供应链运营的在线零售商和公司的需求推动。最近的经济和关税政策无疑动摇了这种需求，但随着这些政策的解决，更多的需求可能会回归。较低的利率将是另一个驱动因素。
供应链
严重依赖仓库的供应链也正在经历一些可能增加需求的转变。全球最大的物流地产公司普洛斯在一份题为《2026 年大胆预测》的报告中列举了值得关注的具体供应链趋势，包括以下预测：
- 随着到年底全球在线销售商品的比例上升至近 20%，电子商务公司将占明年新增租赁的近 25%。
- 对能够支持自动化和制造的电力就绪物流设施的需求将成为全球选址时的三大因素。
- 美国和欧洲的国防相关需求将为旧的工业走廊注入新的活力，并产生新型的专业物流资产。
- 卡车运输能力的萎缩将推动 2026 年增长率达到两位数，使运输在供应链总支出中所占的份额更大，并放大地理位置优越的物流房地产的价值。
力量
电力正在成为房地产投资组合的主要驱动力。全球房地产投资经理海因斯最近的一份报告显示，除了电子商务和数据中心行业的常见叙述之外，电力可用性和网络致密化正在成为重要的定价催化剂。
海因斯报告称：“虽然重新/近岸需求继续加速，尽管速度缓慢且影响有些不平衡，但机会也存在于支持更快、更密集网络的电力优势填充资产中；距离曾经带来优势，现在则创造了优势。”
回流
海因斯的进一步研究表明，仓库净吸纳量与制造业建设支出相关。
其报告称，“这一趋势凸显了另一个潜在的需求来源，不仅是工业制造设施的需求，也是仓库子行业的需求”。该报告预测，仅回流一项就可能使未来五年的整体仓库需求增加约 35%。
瓜里诺表示：“尽管受利率和贸易政策不确定性的影响，宏观经济格局出现波动，但港口附近的工业地产仍然至关重要。” “关税可能导致成本上升和供应链挑战，但这些地点对于保持供应链弹性和适应贸易变化至关重要。”
邻近性
邻近优势的一个例子： 亚马逊。根据一份报告，其物流房地产战略反映了更广泛的全国趋势，优先考虑效率、自动化和接近消费者而不是规模。 配角。
CoStar Group 全国工业分析总监胡安·阿里亚斯 (Juan Arias) 写道：“对于在大流行时代繁荣的工业开发商和房地产投资信托基金来说，这是一个有趣的转折点。”
阿里亚斯强调了租赁放缓的情况，并指出今年亚马逊只占用了 61 个物流物业，低于 2024 年的 100 个，近年来多达 300 个。阿里亚斯说，它对更大占地面积设施的需求创下了七年来的最低点，但它仍然被更新、更高的建筑所吸引，重点是现代化、高效的配送中心。
人工智能
与其他一切一样，人工智能 房地产技术也对仓储行业产生了影响。他们正在帮助业主和运营商更有效地分析供应链、交通模式和数据——这对于确定潜在的仓库位置尤其重要。他们还帮助管理库存和预测维护需求，这两者都降低了成本。
